Рецепты пост-кризисной кухни

Европарламент сегодня, как никогда, делает ставку на совместные решения в основных проблемных секторах. Профессионалы от недвижимости вынуждены выходить за границы своих государств и интегрироваться в общеевропейские схемы развития. «Модным» ответом падению спроса на недвижимость стала активизация рынков аренды.

В большинстве стран Евросоюза «мыльные пузыри» рынка недвижимости полопались. В Испании, Франции, Великобритании и Ирландии строительство за последние два года упало вдвое. Банки перекрыли кран ипотечных кредитов. Простые смертные остались за дверью тех домов, на которые не успели накопить. И вот взоры обратились к несправедливо отодвинутому на второй план варианту аренды.

В странах Западной Европы свободный жилищный рынок исторически был, наравне с промышленностью и туризмом, местом долгосрочных капиталовложений. Владеть недвижимостью было (и остается) неотъемлемым признаком профессиональной и личной состоятельности - едва ли не хорошего тона. К примеру, в Испании 83% всего занятого жилого фонда эксплуатируется в режиме собственности. А в Германии, в восточной ее части, более половины жилья снимается в аренду. Эти две страны – довольно характерные представители внутриевропейских рыночных противоречий.

Голландия, Дания, Австрия также отличаются высоким процентом (более 40%) аренды. Между ними – Франция со своими заоблачными ценами как на покупку, так и на аренду, что, кстати, ставит ее на грань обрушения рынка.

Если в одних странах приходится пропагандировать и на государственном уровне поддерживать систему аренды жилья, то в других изобретаются всяческие налоговые льготы и преимущества для будущих собственников. Аренда, в целом по Европе, рассматривается как вариант наиболее безболезненно пережить экономический кризис, поскольку высвобождает наличность, выделяемую на обычные финансовые расходы, связанные с владением (налоги, проценты, комиссии, страхование).

Еще в 2004 году Международный валютный фонд предупреждал об искусственно раздуваемом рынке Великобритании и Испании, где цены на жилье выросли 23% и 17% за год соответственно. Все сделали вид, что не слышали, отреагировали лишь банки. Стали поднимать процентные ставки, чтобы хоть что-то спасти из обширного фонда, в дальнейшем конфискованного за неуплату, жилья. А страны с высоким уровнем развития аренды, напротив, смогли поддержать обороты своих финансовых механизмов.

Стимулы

Немецкие власти активно поддерживают политику, направленную на подогревание спроса на жилье, и небезуспешно. В 2009 году рост продаж в сфере недвижимости составил 7% по сравнению с предыдущим. Только в Берлине оборот на рынке купли-продажи составил в прошлом году 2300 млн евро. Немалая доля немецких инвестиций направляется также в страны Центральной и Южной Америки с их постоянным туристическим потоком, окупающим любую недвижимость в рекордные сроки.

Одна из причин того, что немцы стали склоняться к покупке вместо аренды, – это высокая стоимость найма в крупных городах, особенно на северо- и юго-западе страны, в Гамбурге, Мюнхене, Кельне, где многим жителям приходится тратить более половины своих ежемесячных доходов на аренду. В условиях снизившейся процентной ставки на ипотеку ежемесячная квота стала равна или ниже, чем арендная плата. Медленно, но вновь выросло в 2009 году число выдаваемых кредитов.

Стабильность немецкого рынка привлекает инвесторов и профессионалов из стран, где недвижимость встала – таких как Испания и США. Кроме того, к примеру, офисная недвижимость в Германии в три раза дешевле, чем в Испании. Средиземноморская «диета», на которую сели крупные строительные и риэлтерские компании за Пиренеями, заставляет их направлять свои шаги на север. Так, строительный концерн Metrovacesa вложил до 60% своих активов в офисные и жилые здания в крупных городах Германии.

Рынок Франции сегодня не считается надежным, более того, эксперты FinancialTimesпрогнозируют ему сценарий, по которому сейчас развивается испанский рынок после лопнувшего «мыльного пузыря». Но с той поправкой, что экономика Франции гораздо крупнее и крепче испанской, и количество собственного жилья приблизительно на четверть меньше, чем у южного соседа. Несмотря на наблюдающийся спад в спросе на жилье по стране в целом, недвижимость Парижа, основное направление инвестиций, продолжает пользоваться расположением иностранных компаний. Испанская Colonialперекупила одно из крупнейших парижских агентств с его 450 000 кв. м офисных площадей.

Одно из важных преимуществ этого бизнеса – французские риэлторы освобождены от налога на доходы, получаемые от аренды. В этих условиях аренда стала конкурентоспособной наравне с куплей-продажей. При этом надо отметить поддержку правительства Франции в области социальной аренды (субсидированной государством для малоимущих, безработных и лишившихся кормильца). Социальный фонд составляет более 20% от всего арендованного. Для сравнения – в Дании и Нидерландах этот показатель почти вдвое выше.

Испанский рецепт, помимо «воскрешения» аренды, - государственная программа помощи покупателям и промоутерам, заключающаяся в превращении свободной рыночной недвижимости в «защищенную» (VPO, viviendadeproteccinoficial). Ее смысл для потребителей - в сниженной на 40-50% цене, низкой ипотечной квоте, но с ограничением права перепродажи, в случае которой собственник жилья VPO обязан возместить государству разницу в стоимости между уплаченной им и рыночной. Для строителей эта помощь состоит в получении соответствующей компенсации от государства и права на продажу своего жилья, как VPO, по сниженной цене, что делает его ликвидным.

Когда верхи хотят

Последние достижения Мадрида в новом направлении – сдача в эксплуатацию более 800 квартир VPO в режиме аренды с правом выкупа. Преимущество для потребителя – в низкой ежемесячной квоте (приблизительно половина обычной арендной платы) и правовая защищенность в отношениях с арендодателем, а в случае покупки цена недвижимости контролируется предварительным соглашением. Но это предложение только для граждан до 35 лет, попадающих под «План молодежного жилья» (PlandeViviendaJoven), остальные категории будут выплачивать квоту около 70% от рыночной, но с правом выкупа. Условия этих соглашений определяются с каждым промоутером в зависимости от категории предлагаемого им жилья и текущего административного плана, который определяет количество квартир и ценовую сетку.

Глава провинции Мадрид, Эсперанса Агирре, на символической церемонии вручения ключей новоселам (www.espormadrid.es)

Несмотря на внешнюю полезность «защищенного жилья» для обеих сторон, специалисты рынка недвижимости говорят о VPO как о драконовской мере со стороны правительства, поскольку компенсации, хотя и, с одной стороны, решают проблему ликвидности построенного жилья, с другой – подрывают здоровую конкуренцию на рынке. Промоутер, желающий продать, либо идет на условия государства, либо отдается на волю кризиса и ожидает у моря погоды - лучше не скажешь - как сотни мелких застройщиков на Средиземноморском побережье.

01.02.2010 23:15 | Источник БН.ру

Автор: Василиса Лебедева (Аликанте, Испания)